贝壳许小乐：中国房地产市场的四大趋势 发展空间仍巨大

【必奈斯克综合讯】8月31日下午，国新办就“努力实现全体人民住有所居”举行发布会，全面介绍了住房和城乡建设事业的发展情况，以及在全面建成小康社会的进程中作出的重要贡献。贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，在“共同富裕，全体人民住有所居”的目标指引下，中国房地产市场仍有很大的发展空间，将表现为四大趋势。

中国房地产交易市场不会失速下滑

许小乐分析，在房住不炒的政策以及房地产需求发展趋势下，中国房地产交易市场将会进入新中枢，不会失速下滑。主要支撑因素包括，城镇化进程的持续推进，2020年，我国常住人口城镇化率达63.89%，距离发达国家80%以上的城镇化水平仍有较大的提升空间，这将带来城市住房需求以及“城市人居环境显著改善，人民群众在城市生活得更方便、更舒心、更美好”的目标下，住房改善需求的续释放，城市内部家庭生命周期推进下的住房面积、配套改善，预计未来10年，因住房改善而增加的住房需求约56亿平，年均5.6亿平，占总体销售比重43%；

此外，会议中强调的“稳妥推进城市更新”,这将催生部分住房需求，预计每年完成更新上年末住房存量的1.5%，10年间年均催生的新住房需求按照当年改造面积15%计算，则年均旧城改造产生新的住房需求8000万平方米，这部分需求占总体销售的比重约6%。

存量房市场将发挥更大的价值

会议中强调“城市发展由大规模增量建设，转为存量提质改造和增量结构调整并重”。

许小乐对此分析，未来大量新建住房转化为存量房，城市更新、老旧小区改造进一步提高存量住房品质，提升存量房相对新房的竞争力，带动存量房成交占比提升，从房地产市场的发展规律看，二手房市场的发育、成长和壮大是房地产走向成熟的标志。

保障性住房体系将加快推进

8月31日，住房和城乡建设部副部长倪虹指出，根据有关调查显示，现在大城市有70%的新市民和青年人是租房住。租金付得起的区位比较远，区位比较好的租金又比较贵，这就成为新市民青年人买不起、租不好房的一个现实问题。解决新市民、青年人住房问题，是各级政府的职责所在，也是提高城市竞争力和可持续发展的必然要求，城市政府应该把“要我做”变为“我要做”，下决心下力气解决新市民、青年人住房问题。保障性住房体系将加快推进，青年买不起房、租不起房的问题持续改善。

8月30日，北京市规划自然资源委发布了131宗拟于2021年供应的租赁住房用地项目信息，其中96宗、约212公顷用地项目对接新市民、青年人、科技人才、产业工人以及城市基本公共服务保障人员等住房困难群体，占比达70%。上海、杭州等多个城市“十四五”住房规划均明确加大保障性住房供应。未来其他城市在公租房、保障性租赁住房、共有产权房等方面的土地及存量住房转化方面都将有具体举措出台。

居住消费和服务在价值链的比重将提升

在“人民群众对美好生活的向往和新时代新阶段”下，居住消费和服务在价值链的比重将提升。

在增量时代，开发和建造是房地产业的主要价值；进入存量时代，未来居住更多的含义将会是消费和服务。以消费者新居住需求为导向，居住行业需要提供给新居住产品和服务，不仅要实现边界的扩展，将原先离散的业务打通，而且要提升产品和服务的质量，构建新的行业生态系统。

新居住理念引领下的行业新生态，不仅仅是一二手联动和租购并举，新房、二手房、租赁、设计、装修、物业、家居，以及更多的售前售后服务将被有机地联系起来，形成一个统一的市场体系。如现代物业管理，不仅传统意义上的保洁维修、安保等，专业服务需要引入和完善，也需要把物业服务的能力扩展至食堂、健身、托儿、洗衣等社区配套，以及家政、房屋托管、租售，甚至互联网背景下的房屋共享、社区金融以及其他本地生活服务等都有很大的发展空间。这意味着，未来将有一批围绕房屋交易、租赁以及房屋管理的职业化经纪人、房屋管家阶层的出现，实现从业者与消费者的良性互动。